Bár Magyarországon kifejezetten rossz adatok állnak rendelkezésre a lakásforgalomról, a rendelkezésre álló számok nem egészen egyértelműen mutatják az irányt. Van a KSH lakásépítési statisztikája, ami ilyen gyors piaci változások esetén sok mindenre nem alkalmas. 

A fejlesztők a visszaeső kereslet mellett természetes, hogy nem fejlesztenek. Ebben mondjuk időben megakadályozták őket a bankok, mivel a finanszírozás gyakorlatilag eltűnt a piacról, így kevés kivétellel nem indultak új projektek. 

A bankok szempontrendszere érthető, csak úgy mint a lakosságé, azonban ez számos fejlesztőt nem ment meg az éhenhalástól. A legtöbb fejlesztőnél jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi lesz jövőre, ha nem lesz finanszírozás és nem lesz kereslet. Az aktuális hónapokat még túl lehet élni. Vannak még értékesítések, a jól pozícionált projektekkel nincs sok gond, de ahogy az időben haladunk előre, építés nélkül lassan csak a háromszög alapú, szemétégetőre néző lakások maradnak., amelyeket nem lehet eladni. A legtöbb fejlesztőnél nem jelent adekvát választ a hosszú távú projektstop, mivel az egész modellnek az az alapja, hogy évente át kell adni 1-2 épületet, hogy a telekportfóliót és a működési költségeket lehessen finanszírozni. 

Ha a visszaesés rövid távú, akkor is lesznek áldozatok. Szerencsére ezek főleg nem a kész lakást vásárlók lesznek, hanem a fejlesztők. Fél-egy éves távlatban azonban a jobb, piac iránt elkötelezett fejlesztők is néznek majd ki a fejükből, ha nem lesz fordulat a keresletben és a finanszírozásban. Ha nem lesz, akkor nagyon komoly gondok lehetnek. 

A jövő több szcenárió mellett képzelhető el: 
1) Gyakorta hangoztatott fejlesztői nézet, hogy a budapesti piacképes évente 7-8000 lakás (projektfejlesztésekből) felszívására. Bár az elmúlt években jelentős számú befektető is megjelent a keresletben, de a vevők zöme így is lakhatási célokat elégített ki lakásvásárlásával. Erre az elméletre alapozva a piacnak magától vissza kellene állni legalább egy 5-6000 darabos szintre. Itt csak az kérdés, hogy ha nem lesznek fejlesztések, és a most még jelentősebb újlakásstockból kimazsolázzák a lakhatókat, honnan lesz kínálat, illetve ha lesz, milyen áron. A magasabb kockázat, a drágább finanszírozás (vagy saját tőke használata) magasabb fejlesztői árelvárásokat kell, hogy tükrözzön. Alacsonyabb kereslet, magasabb árazással párosul, ez a piac számottevő csökkenéséhez vezethet, amit pár fejlesztő nem fog túlélni. 

2) A másik nézet szerint a keresleti válság elhúzódik. Mivel a világgazdasági válság reálgazdasági hatásai csak az év második felében csúcsosodnak ki, az újlakások iránti kereslet tartósan - legalább 1,5-2 évig - gyenge lesz. Ezt elméletileg finanszírozási oldalról lehetne élénkíteni, azonban jelenleg nem úgy néz ki, hogy a bankok tele akarják tömni a lakosságot 80%-os LTV-jű devizahitelekkel. A fejlesztők csak drágábban tudnak lakásokat építeni (ÁFA, saját tőke), így kínálat rendkívül gyorsan igazodik a kereslethez, jelentősen lecsökken. A fejlesztők kb. fele lehúzza a rolót, jobbik esetben azért, mert "jobb 12%-on a bankban tartani a pénzt, mint saját tőkéből lakást építeni", rosszabb esetben, mert elfogy a számláról a pénz és jön az elkerülhetetlen. 

Összefoglalva az újlakás értékesítési adatok alapján nincs sok ok az örömre. Bár a június a közelgő ÁFA emelés, szocpol eltörlés, kamattámogatás eltörlés miatt generálhat kiugró keresletet, 1 hónap nem menti meg a budapesti újlakásépítéseket. Ezután az új lakások egyik nagyon fontos előnye elveszik a használt lakásokhoz képest, ezért is fontos a kormány előtt lévő új lakástámogatási koncepció. Támogatások nélkül, csökkenő használtlakás árak mellett az újlakások versenyhátrányba kerülnek (helyesebben megszűnik eddigi versenyelőnyük), elképzelhető, hogy az egész szektor marginalizálódik. El tudunk képzelni egy olyan végkifejletet, hogy a budapesti projekt újlakás értékesítések tartósan 1-3000 közötti szinten mozogjanak, s a szektor elmúlt 10 évben mutatott fejlődése ellenére újra be fog köszönteni a 90-es évek visszafogott lakásépítési kedve. 

www.portfolio.hu